تحلیل بنیادی ثنوسا

تحلیل بنیادی ثنوسا
پنجشنبه، 1400/6/11

تاریخچه ثنوسا

یکی از شرکتهای قدیمی و دارای پیشینه روشن در انجام پروژه های انبود سازی در دهه 70 و 80 شمسی شرکت نوسا است. این شرکت که بازوی اجرایی هلدینگ سرمایه گذاری ایران است ئر سال 1370 به منظور فعالیت در پروژه های انبوه سازی استراتژیک و با نگرش بالاتر بردن استاندارد این طرح ها در کشور به نگاهی به الگوهای موفق جهانی تاسیس شده است و در این سی سال دوران پر فراز و نشیبی را سپری کرده است. این شرکت با سرمایه اولیه ۵۱ میلیارد ریال وسرمایه گذاری شرکت سرمایه گذاری ساختمان ایران راه اندازی شد. هم اکنون وساخت مالکیت  مستقیم 39 درصدی بر ثنوسا داشته و نقش مهمی در ریل گذاری سیاستهای نوسا ایفا می کند.  .

ثنوسا در پیچ و خم پرونده های حقوقی

ثنوسا طی سالهای اخیر از راندمان و بازدهی مطلوب فاصله داشته است و دلیل این امر مشکلات حقوقی پیش آمده در پروژه های مهم شرکت و عدم بازتعریف پروژه های جدید به علت فقدان منابع مالی ارزیابی شده است. به طور کلی درگیری ثنوسا با پرونده های حقوقی فرسایشی از پردیس و لواسان گرفته تا برج ظفر و بخصوص  مگا پروزه ی کمپ ورزشی کیش موسوم به نوسا کیش، باعث شده است سود سازی ثنوسا بشدت کاهش پیدا کرده و عملا فعالیت جدی از این شرکت انبوه ساز در 5 سال اخیر شاهد نباشم.

بر اساس آخرین گزارش کدال این نماد در سامانه کدال، در قالب 10 بند خلاصه ای از روند پروژه ی نوسا کیش و اختلافات با سازمان نوسازی و عمران کیش و اقدامات شرکت نوسا پیرامون این طرح ملی تشریح شده است که به شکل خلاصه عمده ی مشکلات به تعویق افتادن این طرح عدم اجرای تعهدات سازمان نوسازی و عمران کیش به منظور قیمت گذاری زمین ها و مجوزهای طرح به منظور تعیین قدرالسهم طرفین ذکر شده است. مساله ای که مدیریت ضعیف دو طرف در انعقاد قراردادی محکم و بدون شبهه و با زمان بندی دقیق را بیش از پیش مشخص می کند. زیانهای سنگین سهامداران نوسا در چند سال اخیر در ارتباط با این پروژه و سرگردانی شرکت در مراجع حقوقی به منظور استیفای حق خود نشان می دهد ثنوسا در زمینه ی انعقاد قراردادهای خود در مقطعی از برهه ی حیات خود به هیچ عنوان از مشاوران حقوقی آگاه بهره نبرده و پیامد آن درگیری و اختلاف حقوقی در اغلب طرح های استراتژیک شرکت شده است.

پروژه های مهم ثنوسا مثل پردیس و اتمام مراحل تکمیل و فروش برج ظفر و بخصوص پرونده نوسا کیش که تعهداتی 7100 میلیارد تومانی را متوجه نوسا خواهد کرد و یک مگا پروژه تلقی می شود، در سود سازی پایدار شرکت و کسب اعتبار برای این انبوه ساز قدیمی طی سالهای آتی نقش مهمی را ایفا خواهد کرد.

یکی از دارایی های مهم ثنوسا که 93 درصد آن تا شهریور 1400 تکمیل شده است و درگیر روند فرسایشی تکمیل و فروش می باشد برج ظفر است که در این طرح هم اختلافات ثنوسا با پیمانکار باعث به تعویق افتادن ساخت و تکمیل نهایی پروژه شده است. متاسفانه این طرح نیز سرنوشتی مشابه نوسا کیش داشته و بشدت درگیر پیچ و خم های روند دادرسی و تعیین متخلف در مراجع حقوقی می باشد. هرچند تکمیل برج ظفر و فروش این دارایی ارزشمند از اولویتهای وساخت و ثنوسا محسوب می شود اما تاکنون اقدام مهمی از سودی ثنوسا در جهت حل اساسی این مشکل انجام نشده و پیمانکار همچنان از تحویل پروژه و محوطه کارگاهی امتناع می کند و خواهان دریافت غرامت قابل توجهی از ثنوسا می باشد.

از این برج مهم که موقعیت بسیار استثنایی در یکی از ارزشمندترین نقاط تهران دارد حدود  13000 متر در مالکیت وساخت به عنوان سهامدار عمده ثنوسا می باشد و سهم ثنوسا از این برج مهم و ارزشمند کمتر از 1000 متر مربع است. نظر به بالا رفتن نرخ آپارتمان در طی سال گذشته و لوکیشن عالی این برج، ارزش این برج بیش از 1200 میلیارد تومان برآورد شده است. لذا فروش این دارایی ارزنده باعث تزریق منابع مالی قابل توجهی به وساخت و ثنوسا می شود و امکان سرمایه گذاری های جدید را برای آنها فراهم می آورد. براساس اظهارات مدیران وساخت مراحل نهایی تکمیل این پروژه تا آذر ماه سال جاری انجام خواهد شد و از آن پس برای فروش واحدهای آن اقدام خواهد شد.

برج ظفر ثنوسا

طبق آخرین گزارشات شرکت در پروژه ی نگین پردیش درصد پیشرفت پروژه 90 درصد و در مورد ظفر 93 درصد ذکر شده است. شرکت اعلام کرده است که باتوجه به تغییر برآورد بھای تمام شده در خصوص پروژه ظفر و فروش بخشی از متراژ قابل فروش، کلیه تغییرات عوامل بھای تمام شده تا پایان سال مالی مورد نظر قرار گرفته است. ٢ -باتوجه به دعوی حقوقی با پیمانکار و تکمیل تنھا ۵٠%پروژه (سه بلوک باقیمانده) لذا تکمیل نھائی پروژه و اقدام به فروش آن در سال مالی ٣١/٠۶/١۴٠١ برآورد می گردد. ٣ -با توجه به اینکه برنامه زمان بندی اجرا تا آماده بھره برداری پروژه در ٣۶ ماه توسط مشاور برآورد گردیده است لذا درآمد حاصل از فروش در سال مالی ٣١/۶/١۴٠٠ امکان پذیر نخواھد بود.

بطور کلی ثنوسا در سال جاری در تلاش است تا وضعیت نوسا کیش و پروژه ظفر و اختلافات حقوقی با معاونت عمران و نوسازی شهر پردیس را حل کرده و فصل جدیدی از فعالیتهای خود را آغاز کند.

مهمترین اهداف نوسا در سال جاری عبارتند از:

انعقاد نهایی قرارداد پروژه چند منظوره کیش و شروع عملیات اجرایی با تعیین دقیق قدرالسهم طرفین

ادامه عملیات اجرائی پروژه ظفر و پیگیری پرونده های حقوقی علیه شرکت پیمانکار و فروش این پروژه به منظور تامین مالی پروژه های جدید شرکت

پیگیری اقدامات حقوقی در رابطه با پروژه نگین پردیس(آتروپاتن تلاشگر)

اقدامات حقوقی پیرامون پروژه الھیه در رابطه با شریک سازنده و بسته شدن پرونده

 پیگیری توافقات بعمل آمده با سازمان ملی زمین و مسکن در رابطه با پروژه ھای لواسان به منظور دریافت هزینه های انجام شده در پروژه لواسان

پیگیری توافقات با شرکت عمران شھرجدید پردیس در خصوص کارھای انجام شده در زمین پروژه مھر پردیس و استارت فرایندهای ساخت و ساز بر اساس زمین های جدید انتقال یافته به شرکت و تکمیل پروژه های قبلی

  اقدامات حقوقی از بابت حل و فصل با بنیاد تعاون ناجا در رابطه با بانک قوامین

جزییات اجرایی پروژه نوسا کیش

تحلیل گزارش 9 ماهه شرکت ثنوسا

برای بررسی بهتر پیرامون روند مالی نوسا کیش در طی 9 ماه سپری شده از سال مالی شرکت، بررسی دقیقی روی ردیف های مهم ترازنامه شرکت به عمل آورده ایم که در قالب بندهای زیر جمع آوری شده است. از مهمترین نکات این گزارش می توان به موارد زیر اشاره کرد:

  • درآمدهای عملیاتی شرکت با رسیدن به 504453  میلیون ریال رشد جالب توجهی نسبت به نه ماهه سال قبل داشته است. در نه ماهه سال قبل شرکت موفق به کسب درآمد عملیاتی نشده بود که این تغییر رخ داده در گزارش 9 ماهه سال مالی جاری از نقاط مثبت ثنوسا محسوب می شود.
  • تحقق سود ناخالص 97639  میلیون ریالی در دوره ی مذکور نشان از بهبود نسبی اوضاع شرکت نسبت به سالهای گذشته دارد هرچند برای شرکتی در ابعاد ثنوسا این سود مطلوب ارزیابی نمی شود . همچنین در ادامه عملکرد نامطلوب شرکت،سود خالص در مدت مذکور با کاهش 39 درصدی به مبلغ 143875 میلیون ریال رسیده است.
  • هزینه های عمومی و اداری شرکت ثنوسا با رشد عجیب 136 درصدی به رقم 112693 میلیون رسیده است که از این منظر عملکرد شرکت مثبت ارزیابی نمی شود و لزوم اتخاذ تصمیماتی در جهت کنترل این هزینه ها ضروری به نظر می رسد.
  • سود عملیاتی شرکت با رسیدن به مبلغ 18598 میلیون ریال کاهش 60 درصدی نسبت به 9 ماهه سال قبل را نشان می دهد که یک نکته منفی برای ثنوسا محسوب می شود.
  • با توجه به عملکرد نامطلوب در سودسازی شرکت متاسفانه سود هر سهم این نماد 2630000000سهمی از 90 ریال دوره نه ماهه قبل به 55 ریال رسیده است که کاهش 39 درصدی را نشان می دهد.
  • دارایی های ثابت مشهود شرکت در این دوره با رسیدن به رقم 1213 میلیون ریال رشد 64 درصدی را تجربه کرده است. در ردیف دارایی های جاری شرکت هم شاهد رشد 32 درصدی هستیم که این دو فاکتور برای ثنوسا مطلوب ارزیابی می شود. در دارایی های غیرجاری هم رشد 4 درصدی در نه ماهه سال مالی جاری ثبت شده است و به این ترتیب در جمع کل دارایی های جاری و غیرجاری شاهد رشد 16 درصدی بوده است.
  • موجودی نقد شرکت در این مدت با یک سوپر جهش 3263 درصدی به رقم 21589 میلیون ریال رسیده است که از این حیث درخشان ترین قسمت این گزارش ارسالی محسوب می شود.
  • دریافتی های بلندمدت شرکت نوسا هم با رشد 139 درصدی مواجه شده است که از این حیث نوسا با وجود بهبود قابل توجه شرایط نسبت به سال مالی گذشته هنوز با استانداردهای یک شرکت انبوه ساز موفق فاصله زیادی دارد.
  • سود انباشته شرکت با رسیدن به مبلغ 873362 میلیون ریال از کاهش 14 درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل حکایت می کند و یک آیتم منفی دیگر برای ثنوسا به ثبت می رسد.
  • در بخش حقوق مالکانه رشد 9 درصدی ثنوسا و رسیدن به رقم 1786803 میلیون ریالی یک نکته مثبت و روشن این گزارش محسوب می شود. اما با توجه به موارد اشاره شده و ابعاد شرکت و مقایسه با شرکتهای هم گروه موقعیت ثنوسا در این بخش به عنوان یک فاکتور مهم ترازنامه نامطلوب ارزیابی می شود.
  • در بخش بدهی های مالی ثنوسا شاهد رشد 46 درصدی بدهی های شرکت هستیم. از طرفی مالیات پرداختی شرکت 81 درصد کاهش یافته است و تسهیلات مالی شرکت 7 درصد کاهش یافته است که نشان از حرکت شرکت برای تسویه بدهی های خود در این بخش دارد که تاثیر مهمی در سودسازی شرکت در سالهای بعد خواهد داشت. نکته مثبت در این باب افزایش ذخایر شرکت به میزان 160 درصد نسبت به دوره ی نه ماهه سال قبل است.
  • در صورت جریانهای نقدی از آنجاییکه که گزارشات 3 و نه ماهه حسابرسی نشده روانه کدال می شوند استناد ما روی بندهای تجمیعی است از این رو جریان خالص ورود نقد حاصل از فعالیتهای سرمایه گذاری و تامین مالی شرکت به شکل محسوسی کاهش یافته است که یک فاکتور منفی دیگر این گزارش تلقی می شود. ولی در پرداختهای شرکت بابت سود و اصل تسهیلات شاهد کاهش چشمگیری بوده ایم که آیتمی مثبت است.
  • در بخش موجودی نقد همانطور که پیشتر به آن اشاره کردیم اتفاقات مثبتی در نماد رخ داده است. در این بخش شاهد رشد 1816 درصدی و تحقق موجودی نقد 21589 میلیون ریالی هستیم.
  • در بخش سایر درآمدهای عملیاتی شرکت نیز شاهد کاهش شدید درآمدها نسبت به دوره قبل هستیم بطوری که درآمدها از مبلغ 9730 میلیون ریال به 4747میلیون ریال رسیده است.
  • برآورد شرکت از برنامه ھای تامین مالی و تغییرات ھزینه ھای مالی شرکت در سال جاری مبتنی بر دو محور می باشد و بر این اساس توجه به پیگیری حقوقی در رابطه با بانک پاسارگاد و تسویه تسھیلات دریافتی در دوره مالی، ھزینه مالی به حساب سود و زیان سنواتی منظور شده  و در مورد مانده تسھیلات دریافتی از بانک سپه  که مربوط به پروژه اندیشه تبریز می باشد با مراجعه خریداران واحدھای مسکونی تسویه و ھزینه ھای مربوطه برعھده خریداران می باشد.

بررسی پرتفو ثنوسا

 این شرکت پیش از مشکلات سالهای اخیر و رکود فعالیتهایش پرتفو به مراتب غنی تر و ارزشمندی در اختیار داشت ولی متاسفانه به علت عدم عمل به تعهدات مالی خود بخشی از این سهم که جهت اخذ تسهیلات در وثیقه بانکها بود، توسط بانکهای عمل فروخته و به این ترتیب در این بخش شاهد کاهش چشمگیر دارایی های ثنوسا هستیم. از مهمترین شرکتهای موجود در پرتفو ثنوسا می توان به موارد زیر اشاره کرد:

  • بانک اقتصاد نوین 2/48 درصد
  • شرکت سرمایه گذاری ساختمان نوین 1/34 درصد
  • شرکت تدبیر نوسازی و ساختمان کیش 99 درصد
  • عمران و مسکن سازان شرق 10 درصد
  • پشتیبانی و ایجاد ساختمان 1 درصد

نکته ای باید به آن در این گزارش توجه ویژه ای کرد این است که درآمدهای غیرعملیاتی ثنوسا ناشی از سرمایه گذاریهای شرکت در دوره ی نه ماهه سال مالی جاری با کاهش محسوسی نسبت به دوره 9 ماهه قبلی مواجه شده است و از رقم 836614 میلیون ریال به 163383 میلیون ریال رسیده است که این آیتم نشان می دهد علی رغم کسب سود بیشتر از مجامع شرکتهای سرمایه پذیر بورسی در این دوره ، نوسا در سایر پارامترها مثل دریافت سود تسهیلات خوب عمل نکرده  و اهتمام بیشتری در این موارد از طرف شرکت باید صورت بپذیرد.

جمع بندی تحلیل بنیادی ثنوسا

شرکت نوسازی و ساختمان تهران به عنوان یکی از شرکتهای قدیمی و با تجربه گروه انبوه سازی علی رغم داشتن پتانسیلهای بالا و پروژه های بزرگ و استراتژیک مانند نوسا کیش، درگیر پرونده های حقوقی متعدد و فرسایشی شده است که علاوه بر راکد کردن فعالیتهای عملیاتی شرکت در راستای رسالت تعیین شده، هزینه های اداری سنگینی نیز بر شرکت وارد کرده است. چنانچه شرکت در سال جاری در پروژه کیش شروع به فعالیت اجرایی کند و از معضلات حقوقی سایر طرح ها نظیر ظفر و نگین پردیس و آفتاب تبریز و الهیه به سلامت عبور کند، شاهد شروع شدن فصل جدیدی از حیات شرکت خواهیم بود که می تواند با توجه به سود آوری دو پروژه نگین پردیس و نوسا کیش این شرکت را بطور اساسی متحول کند. در این مسیر پیگیرهای شرکت بر اساس اقدامات حقوقی و ریل گذاری دقیق برنامه های آینده در جهت زمانبندی واجرای دقیق طرح ها بسیار حایز اهمیت می باشد که مستلزم تغییر نگاه مدیریت به مسایل کلان شرکت می باشد. در صورت تغییر سیاست شرکت در قبال فعالیتهای عملیاتی و اهتمام بیشتر در جهت اجرای طرح های پیشرو ثنوسا همانند ققنوسی خواهد بود که از خاکستر خود متولد خواهد شد و به دوران بالندگی و پویایی گذشته خود باز خواهد گشت.

 

علیرضا زارع
لینک کوتاه
دیدگاه خود را ثبت کنید
دیدگـاه مخاطبــان
نام: شکیبا | پنجشنبه، 1400/6/11

👈با سلام و عرض خدا قوت به تحلیلگر خوب بورس نما بورس نما رو به تازگی دنبال میکنم علیرغم مطالب کم اما غنای مطالب بالاست به کار با ارزش خود ادامه بدهید.

لوگوی بورس نما

آموزش سرمایه‌گذاری در بورس و بازار سهام، تحلیل ها، فیلترها و اخبار روزانه، تحلیل بنیادی و تکنیکال، بررسی روانشناسی بازار، ارزهای دیجیتال و ... در وبسایت بورس نما برای مخاطبین محترم فراهم شده است. امکان تبادل و تبلیغات لینک و بنر نیز برای کسب سئوی بهتر، رتبه بهتر الکسا و معرفی محصولات و برند شما در بخش تبلیغات و تبادل لینک و بنر سایت فراهم شده است.


تبلیغات
تبلیغات